Un bene viene liberato dall’ipoteca iscritta a garanzia del credito e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità nel momento in cui il creditore riceve il pagamento dovuto. Così impone la legge. L’ipoteca, dunque, si estingue nel momento in cui viene adempiuto il debito, ma fino a quando non viene materialmente cancellata dai pubblici registri, essa rimane trascritta e l’immobile risulta ancora ipotecato. Se poi nel frattempo l’immobile è stato pignorato, il pagamento non estingue immediatamente il pignoramento, ma è necessario un atto giudiziale e poi la cancellazione dai pubblici registri.
E’ bene ricordare che il permanere dell’iscrizione dell’ipoteca e del pignoramento risulta pregiudizievole per la circolazione del bene stesso. Per tale ragione, la legge impone al creditore, una volta estinto il debito, di consentire la liberazione dei beni dall’ipoteca e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità.
Per quanto riguarda l’estinzione dell’ipoteca per il pagamento del mutuo, il legislatore ha previsto una specifica procedura caratterizzata da un dovere di attivazione della banca al fine della liberazione del bene dal vincolo, dall’automatica cancellazione da parte del Conservatore dei registri immobiliari, nonché dalla riduzione dei costi per i consumatori.
La cancellazione dell’ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo può avvenire alternativamente mediante la procedura automatica di cancellazione oppure mediante atto notarile. La procedura automatica di cancellazione delle ipoteche non necessita dell’intervento del notaio ed è senza oneri e spese per il mutuatario. Tale disciplina non è applicabile nei casi in cui il creditore sia una persona fisica oppure una persona giuridica o un ente non lucrativo che non svolge attività bancaria o finanziaria.
La procedura di cancellazione automatica si applica alle ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti che siano stati emessi e che siano:
- fondiari o ordinari;
- concessi da una banca, una finanziaria o un ente di previdenza obbligatoria;
- stipulati o accollati a seguito di frazionamento.
Anche se il cliente della banca non ha ancora finito di pagare il mutuo (o, magari, non lo ha mai pagato), ha comunque diritto di chiedere la cancellazione automatica nel caso di ipoteche iscritte da oltre 20 anni e che non sono state rinnovate dal creditore.
Alla scadenza del termine, se il debitore ha pagato interamente la somma prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue e la banca avvia la procedura per la cancellazione automatica dell’ipoteca, salvo che, in presenza di un giustificato motivo, abbia interesse a far sì che l’ipoteca non venga cancellata.
Se la banca non ha interesse a mantenere la garanzia ipotecaria, deve:
- rilasciare al debitore una quietanza in cui attesta la data di estinzione del mutuo;
- entro 30 giorni da tale data deve trasmettere all’Agenzia del territorio ove è iscritta l’ipoteca la comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo, avvisando contemporaneamente il debitore.
Non ci sono oneri per il debitore e decorso il termine di 30 giorni, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, verificata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo e in mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di estinzione.
Per le ipoteche iscritte da oltre 20 anni e non rinnovate, a decorrere dal 2 maggio 2012, il creditore entro 6 mesi dalla data in cui ne ha ricevuto richiesta da parte del debitore mediante lettera raccomandata A/R e salvo che ricorra un giustificato motivo ostativo da comunicare al debitore medesimo, trasmette al direttore dell’ufficio la comunicazione attestante la data di estinzione dell’obbligazione ovvero l’insussistenza di ragioni di credito da garantire con l’ipoteca.
Con la pronuncia n. 27545/2017 della Cassazione è stato precisato che la procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca da parte della banca non è applicabile anche per la cancellazione del pignoramento immobiliare. L’obbligo della banca di liberare l’immobile si riferisce alle garanzie reali e più in generale ad “ogni vincolo che comunque limiti la disponibilità” dei beni del debitore e, quindi, anche al pignoramento immobiliare.
Per quanto riguarda il pignoramento immobiliare, il pagamento del debito estingue immediatamente anche la garanzia ipotecaria, ma non ripercuote automaticamente i suoi effetti sul pignoramento trascritto o sul processo di espropriazione forzata pendente, per la cui chiusura occorre necessariamente l‘intervento giudiziale; mentre la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria trova fondamento in un atto negoziale del creditore, quella della trascrizione del pignoramento si basa su un provvedimento giurisdizionale di estinzione del processo esecutivo.
Nell’espropriazione forzata, quindi, il consenso del creditore prende la forma dell’atto di rinuncia agli atti esecutivi. Per il principio di libertà delle forme processuali, non occorre che la rinuncia agli atti esecutivi sia espressa con atto pubblico o scrittura privata autenticata e, dunque, non ci sono costi inerenti alla formazione dell’atto, il quale non sconta nemmeno tributi ulteriori rispetto al contributo unificato.
Proprio perché il creditore non sostiene spese per rinunciare agli atti esecutivi, il debitore non è tenuto ad anticipare alcunché, né ad offrire alcun rimborso al fine di conseguire la rinunzia.
In difetto di un atto di rinuncia da parte del creditore, il debitore esecutato può proporre opposizione all’esecuzione e il creditore che abbia ingiustificatamente rifiutato il proprio consenso soggiace a responsabilità risarcitoria, eventualmente anche per lite temeraria.
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